Долевое строительство. Что нужно знать




Что такое долевое строительство?

Долевым строительством называется форма инвестиционной деятельности в области строительства, при которой компания-застройщик привлекает средства физических и юридических лиц для строительства недвижимости, в частности, многоквартирных жилых домов.

 Дольщики – это граждане или организации, вложившие свои средства в строительство того или иного объекта, и заключившие соответствующий договор, согласно которому застройщик обязан передать в пользование их долевую собственность сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, завершенного строительством.

 Договор долевого участия – это документ, определяющий права и обязанности застройщика и дольщика, в котором досконально указываются обязательства обеих сторон и все основополагающие моменты: предмет договора (квартира), метраж, условия оплаты, сроки сдачи объекта и т.д.

Законодательство в области долевого строительства

Главным законодательным актом, регулирующим область долевого строительства жилой недвижимости, является Федеральный Закон Российской Федерации от 30.12.2004г., 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем прописаны все положения, связанные с привлечением инвестиций частных лиц, либо организаций в долевое строительство на основании заключения договоров участия в долевом строительстве.

Несмотря на принятие этого закона, практически в каждом городе России возникали неприятные случаи с обманутыми дольщиками, когда строительные компании создавали финансовые пирамиды, банкротились или вообще исчезали с деньгами вкладчиков.

33

Чтобы обезопасить дольщиков от потери вложенных средств, 1 января 2014 года был принят Федеральный Закон РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№294-ФЗ), согласно которого, строительные компании обязаны страховать все возможные риски долевого строительства. Закон предусматривает, что компании-застройщики могут регистрировать договора долевого участия только при оформлении поручительства за соблюдение сроков и качества строительных работ, а также при наличии договора о страховании гражданской ответственности.

   На деле все оказывается гораздо сложнее. Во-первых, некоторые застройщики продолжают работать в обход закона о долевом строительстве, предлагая своим вкладчикам вместо договоров долевого строительства договора предварительной купли-продажи, договора паенакопления и другие формы договоров. При таких формах взаимодействия с вкладчиками необходимость у застройщиков обращаться в страховую фирму отпадает, ведь договоров долевого строительства как таковых, у них не имеется.

34

Во-вторых, страховые компании со своей стороны также не спешат осваивать эту сферу в силу того, что на практике сроки сдачи объектов в эксплуатацию не выдерживаются и вообще при существующей в стране ситуации в сфере строительства жилья и несовершенстве законодательной базы, риски для страховых компаний очень высоки.

Что необходимо учесть, заключая договор долевого строительства

Изначально нужно выбрать застройщика и его объект строительства. Чтобы понять с кем вы собираетесь иметь дело не обязательно иметь юридического образования. Самым простым способом определить добросовестность застройщика - ознакомиться с его ранее возведенными объектами. Если строительная компания имеет ряд объектов, которые уже успешно реализованы, то это большой плюс в сторону того, чтобы заключить договор именно с этой компанией. Если же у строительной компании отсутствуют реализованные объекты, то это повод всерьез задуматься - сможет ли данная строительная компания завершить строительство.

Стоит обратить особое внимание на само название договора. Все договоры участия в долевом строительстве попадают под закон о долевом строительстве. Вам же могут предложить заключить договор имеющий название "Инвестиционный договор" либо "Договор инвестирования". В данной ситуации вы окажетесь инвестором, а в таком случае требования Закона "О долевом строительстве" на вас не распространяется. И вероятность того, что строительство не будет завершено существенно возрастает. И в таком случае стоит задуматься, хотите ли вы получить квартиру или месяцы головной боли и беготни по судам.

Так же, прежде чем ставить свои росписи в договоре обязательно потребуйте у застройщика показать вам разрешение на строительство. Причем обязательно прочтите, разрешение на строительство скольких этажей выдано. Встречаются случаи, когда разрешение выдано на строительство 5-этажного дома, а застройщик строит 10-16 этажей. Соответственно не обходится без проблем при сдаче дома. Так же попросите показать вам их проектную декларацию. Она является прямой обязанностью застройщика на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Внимательно изучите проектную декларацию объекта. После того как договор прошел государственную регистрацию его можно считать заключенным.

Обязательные условия, которые должны содержаться в договоре:

  • определение и подробное описание объекта долевого строительства который подлежит передаче

  • сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам

  • цена договора + сроки и порядки уплаты

  • срок гарантии на объект долевого строительства

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ ПРИ ОТСУТСТВИИ ХОТЯ БЫ ОДНОГО ИЗ 4 ВЫШЕПЕРЕЧИСЛЕННЫХ УСЛОВИЙ!



Категории: Строительство и ремонт

Оставьте комментарий

Your email address will not be published.

*